热点城市二手房或进入全面管控时代

二手房“官方定价”再添一城！

7月26日，无锡宣布，正式建立二手房成交参考价发布机制，首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。据悉，今年3月2日无锡就发布了关于规范市二手房交易秩序的通知，其中提到建立二手住房价格信息发布机制。时隔4个月，该机制正式施行。

    多地推出二手房成交参考价格机制

今年以来，热点城市楼市调控政策密集落地，其中，多地将新一轮楼市调控重点转向了二手房市场，威力最大的非二手房参考价机制莫属。

据中房网不完全统计，目前至少已有深圳、西安、成都、三亚、东莞、无锡、宁波、绍兴等八个城市建立或实施了二手房成交参考价机制，且调控效果初显。

其中，最先建立二手房成交参考价机制的城市是深圳，2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

而值得注意的是，近期，上海启动了二手房挂牌价核验政策，新政提出，在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。相关业内人士分析表示，鉴于深圳、西安、成都等热点城市都已出台二手房成交参考价的政策，上海也可能会跟进。

    二手房成交参考价“威力”几何？

二手房成交参考价机制推行效果如何？从近来深圳和成都两个城市的成交表现可以看出一二。

数据显示，上半年，深圳全市二手房网签套数30505套（含自助），同比下滑48.0%。其中，6月深圳二手房过户2575套，同比下跌75%，这比2018年“730”调控新政出台后的市场还要低迷。

除了成交量大幅减少，深圳二手房价格也开始松动。根据易居研究院发布的数据，今年1月份深圳二手住房价格出现历史最高点，达到72436元/平，随着二手住房成交参考价制度的推进，二手房价格呈现下跌趋势。到了6月，其价格为61500元/平，累计每平方米下跌10936元，价格缩水15%。而类似走势在深圳具体下辖区中也得到体现，以此前二手房交易较热、房价较高的南山区为例，其在今年1月份房价为 105055元/平，而6月份则下跌为 87871元/平，累计下跌17184元/平方米，缩水逾16%。

另据乐有家研究中心数据，从今年4月份开始，深圳市场上的挂牌房源不仅逐月增多，还纷纷开始下调报价，下调报价房源占比从41%上涨至55%，年初的时候，这个占比还不到20%。

多位深圳业内人士、资深中介人员坦言，6月以来，深圳二手市场出现频繁下降挂牌价的房源越来越多，多的调价次数高达7次，调价幅度大的不乏70万-100万元。

这就是深圳二手房成交参考价新政所带来的威力。

与此同时，成都自首次发布二手房参考价后，短期内市场降温明显。根据新政要求，银行只根据参考价进行放贷，那么二手房购房者的贷款申领额度也就相应降低，从而首付比例被拉高，不少购房者被这一升级调控直接“劝退”。

成都二手房成交量也出现明显滑坡。其中，5月，金牛区、青羊区、高新区等热门区域的二手房成交量环比分别下降31%、29%和26%。

而上海虽然没有正式出台二手房参考价机制，但“二手房挂牌价核验政策”已经让部分上海二手房房东提前“恐慌”。据了解，一部分二手房房东已经放弃了继续观望的想法，想要直接把二手房卖出去套现离场。根据最新数据，上海楼市近三周在售二手房数量为31094套，31372套，31686套，已经连续3周持续增加。

    二手房或进入全面监管时代

二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。“房住不炒”之下，或有更多城市跟进“二手房参考价”机制，二手房将迎来强管控时代。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，二手房的交易价格对于楼市走势与市场预期的影响不言而喻，因此将二手房加入管控内容是房地产行业调控的必要之举。

相关业内人士指出，近来多地对二手房的调控已经见效。未来二手房成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市，将迎来“二手房参考价时代”，其或将效仿深圳和成都模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩，进一步推动房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于二手房市场来说，价格管控确实有必要，而通过此类参考价制度，可以使得后续二手房“限价”工作更加到位，预计后续其他省会城市也会加入，值得行业的关注。

平安证券亦指出，整体而言，二手房参考价机制对抑制房价过快上涨，稳定市场预期效果明显。不排除更多热点城市出台二手房参考价格机制。

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